Hypotheken in Nederland

[abnormaal]

Wie voor een grote uitgave staat, maar niet genoeg geld achter de hand heeft om deze zelf te bekostigen, kiest eenvoudig voor een consumptief krediet. Er zijn diverse leenvormen beschikbaar voor wie extra geld vrij wil maken. Voor de aanschaf van een huis heeft men zelden genoeg geld op de bankrekening staan en is het afsluiten van een hypotheek noodzakelijk. In dit artikel worden de belangrijkste aspecten van de hypotheek, de persoonlijke lening, het doorlopend krediet en de minilening besproken.

Een hypotheek afsluiten

De mogelijkheden voor het afsluiten van een hypotheek zijn de laatste jaren zeer beperkt en de regels zijn sterk aangescherpt. Het is nu lastiger om als starter je droomhuis te bekostigen, maar er zijn nog steeds mogelijkheden. Zolang je aan de basisvoorwaarden voldoet en een extra zakcentje achter de hand hebt, hoeft niets de aanvraag van een hypotheek in de weg te staan.

Wat houdt een hypotheek in?

Hypotheek is een bekend begrip dat gelijk staat aan de lening voor, over het algemeen, onroerend goed. Hierbij kun je denken aan huizen, bedrijfspanden en zelfs fabrieken. Het gaat hierbij om de grond en het bijhorende pand. Hypotheek wordt gebruikt in de volksmond en is afgekort van de volledige benaming: hypothecaire lening. Je leent een bedrag en in ruil daarvoor is het pand een onderpand voor de bank. Je geeft als het ware je huis aan de bank in ruil voor geld. Een hypotheek bestaat uit drie onderdelen:

1. Lening
2. Aflossing
3. Verzekering

De lening van de bank

Dit is het bedrag dat je van de bank krijgt om je huis te kopen. Dit bedrag betaal je af in een bepaalde periode. Over deze lening betaal je ook een hypotheekrente. De gemiddelde looptijd van deze lening is ongeveer 30 jaar. De aflossing gebeurt over het algemeen via een maandelijkse, automatische incasso van je bankrekening. Zoals bij iedere lening heb je dus te maken met een aflosbedrag, looptijd en rentepercentage.

De annuïteitenhypotheek

Wanneer je kiest voor een annuïteitenhypotheek, betaal je een vast bedrag per maand gedurende de totale looptijd van de hypotheek. Dit maandbedrag bestaat uit rente en aflossing. In de eerste jaren betaal je vooral rente en met een klein deel van het bedrag wordt de hypotheek afgelost. Naarmate er een groter deel is afgelost, betaal je een lager bedrag aan rente en meer aan aflossing. De vaste maandlasten zijn het grootste voordeel van deze hypotheekvorm. Het grootste nadeel is dat de hoogte van de hypotheekrenteaftrek elk jaar lager wordt.

Een hypotheek met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wanneer je een hypotheek met NHG afsluit, staat De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) garant voor de afbetaling van jouw hypotheek. Wanneer je binnen bepaalde voorwaarden de hypotheek niet af kunt betalen of met een restschuld achterblijft, dan draagt WEW deze kosten. Je betaalt hiervoor bij het afsluiten eenmalig een premie van 1% over het leenbedrag. Bij een hypotheek met NHG betaal je een lagere rente. Je moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen om een hypotheek met NHG af te sluiten:

   
• De hypotheek bedraagt maximaal €265.000 (2018)
• De koopsom bedraagt maximaal €265.000 (2018)
• Voor starters geldt een maximaal leenbedrag van 101% van de koopsom (2018)
• Het inkomen moet voldoende en stabiel zijn
• Lopende leningen worden van het maximale hypotheekbedrag afgetrokken
• Partneralimentatie wordt van het maximale hypotheekbedrag afgetrokken
• E mag geen negatieve BKR-notering op naam van de aanvrager staan

Aflossing

Het aflossen van je hypotheek is de terugbetaling van je lening aan de bank. Dit kun je op verschillende manieren doen. De meest algemene manier is het maandelijks aflossen van een vast bedrag, waarbij je na zoveel jaar het hele bedrag moet hebben afgelost. De aflossing wordt maandelijks van je rekening afgeschreven door de bank. Er zijn ook andere hypotheekvormen, echter kun je deze niet meer afsluiten. Zo kan het zijn dat je een bedrag in een keer bij elkaar spaart om deze ook in een keer af te lossen aan het eind van de lening. Ook zijn er aflossingsvrije hypotheken.

Verzekering

Je kunt een levensverzekering afsluiten voor een uitkering na eventueel overlijden. Deze verzekering is verplicht en zul je dus altijd af moeten sluiten bij het regelen van je hypotheek. Je kunt ook een woonlastenverzekering afsluiten, deze verzekering is niet verplicht. Je bent hierbij verzekerd tegen de eventuele lasten van arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Het ligt aan jouw persoonlijke situatie of je deze verzekering ook daadwerkelijk nodig hebt. Laat je altijd goed informeren over de mogelijkheden en ga niet zomaar een contract aan.

Stappenplan bij het kopen van een woning

Natuurlijk heel erg leuk, maar er moet nog wel veel geregeld worden. Het regelen van een hypotheek is niet zomaar gedaan, dit duurt ongeveer 2 maanden. Om je een duidelijk inzicht te geven over dit proces, hebben we een duidelijk stappenplan opgesteld.

1. Je beschikbare budget
Wat kun je precies lenen? Deze vraag is natuurlijk het meest belangrijk. Je moet weten welk budget je kunt gebruiken. Een correcte berekening maakt veel duidelijk en je kunt meteen gaan zoeken naar geschikte woningen met een reële prijs. Je maximale hypotheek bereken je eenvoudig online.

Je hebt, naast je hypotheek, ook en eigen potje nodig welke je kunt gebruiken bij de aankoop. Dit gebruik je voor aanvullende kosten. Hierbij kun je denken aan het betalen van een adviseur, de taxateur, de makelaar en eventueel een bouwkundige voor een kering. Ook krijg je te maken met een overdrachtsbelasting. Hierbij zijn de verbouwingskosten nog niet eens meegenomen. Heb je zelf geen potje voor deze overige kosten? Dan kun je altijd checken of je in aanmerking komt voor een starterslening.

2. Kies de juiste hypotheek

Je hebt keuzen uit een lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek. Een lineaire hypotheek is de meest veilige hypotheekvorm. Hierbij breng je de bijkomende schuld namelijk veel sneller naar beneden. Voor snelle aflossing kun je deze hypotheekvorm zeker goed gebruiken. Houd in gedachten dat je later misschien minder geld verdient, doordat je met pensioen gaat of gewoon minder wilt werken wanneer je op leftijd bent, ook dan is deze hypotheek een goede keuze.
De annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm welke veel wordt gekozen door starters. Zij kunnen de hoge lasten van de lineaire hypotheek niet bekostigen, en gaan dan ook voor deze variant. maandelijkse kosten aan aflosgeld en rente blijft gelijk gedurende de gehele looptijd. Je lost hierbij dus niet meer af in de eerste jaren en bent er zeker van dat het af te lossen bedrag ook daadwerkelijk is afgelost aan het eind van de looptijd.

3. Regel de papieren

Zorg er altijd voor dat je tijdig de nodige documenten aanlevert. Wanneer je hier te laat mee bent, heb je grote kans op vertraging bij het aanvragen van je hypotheek. Op deze manier heb je zelf in de hand hoe het verloopt. Jij bent in ieder geval niet de reden van vertraging. Wees op tijd en ga er netjes mee om. Zorg dat je vooraf weet welke documenten je nodig hebt en hoe je deze aan moet leveren. Dit is namelijk verschillend per document. Je kunt je hier goed in laten adviseren. Zorg dat je al de nodige documenten digitaliseert. Zo kun je snel zien welke documenten je hebt, welke je nog nodig hebt en hoelang deze geldig zijn.

Je hypotheek vaststellen

Eindelijk is alles geregeld, je wilt het liefst zo snel mogelijk je handtekening zetten. Denk eraan dat de hypotheekofferte die je krijgt vast staat zodra je een handtekening zet. Lees eerst goed door wat er is vastgesteld en zet pas een handtekening als je er volledig achter staat. Kies jouw hypotheek verstandig en geniet van je nieuwe woning of bedrijfspand!

Welke documenten moet ik meesturen bij de aanvraag?

Bij de aanvraag van een hypotheek vraagt de hypotheekverstrekker om de volgende gegevens van jou en je eventuele partner:

   
• Een geldig identiteitsbewijs
• Het samenlevingscontract (indien gesloten)
• De salarisstroken van de laatste drie maanden
• De arbeidsovereenkomst
• De werkgeversverklaring
• Intentieverklaring (indien verkregen)
• De pensioengegevens
• De aangiftes van de inkomstenbelasting
• Documenten over spaarrekening
• Polis levensverzekering
• Polissen van lopende verzekeringen

Overzicht van alle huidige leningen

   
• Roodstand bij de bank
• Creditcards
• Persoonlijke leningen
• Doorlopende kredieten
• Studieleningen
• Lopende betalingsregelingen
• Het voorlopig koopcontract van de toekomstige woning
• Het taxatierapport van de toekomstige woning
• De WOZ-bepaling van de huidige woning (indien aanwezig)
• De WOZ-bepaling van de toekomstige woning
• De huidige hypotheekakte (indien afgesloten)

Aan welke voorwaarden moet je voldoen?
De belangrijkste voorwaarde waar je aan moet voldoen is het hebben van een voldoende en stabiel inkomen op de lange termijn. De hypotheekverstrekker leent je immers een hoog bedrag en wil er zeker van zijn dat je dit bedrag terug kunt betalen. Dit inkomen kan komen uit loondienst, een sociale uitkering of uit een eigen bedrijf. De hypotheekverstrekker geeft de voorkeur aan inkomen uit een vast dienstverband. Daarnaast mag je geen negatieve codering op je naam hebben staan bij het BKR.

   
• Voldoende en stabiel inkomen op de lange termijn
• Geen negatieve BKR-codering

Kun je als zelfstandige een hypotheek afsluiten?

Wanneer je werkt als zelfstandige, dan wordt je toetsinkomen bepaald aan de hand van je gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar uit de onderneming en/of uit loondienst. Daarnaast moet je bedrijf gezond zijn en een goede prognose hebben voor de toekomst. Je moet minimaal 1 jaar zelfstandig ondernemer zijn om een hypotheek aan te kunnen vragen. De hypotheekverstrekker vindt dat hij een groter risico neemt bij het verlenen van een hypotheek aan een zelfstandig ondernemer en kan daarom besluiten een opslag op de hypotheek te rekenen.

Kun je een hypotheek afsluiten zonder vast contract?

De hypotheekverstrekker wil vaak wel een hypotheek verlenen wanneer je een contract hebt voor bepaalde tijd met een intentieverklaring van de werkgever. In het kort gezegd verklaart de werkgever met een dergelijk document dat je volgende contract een vast contract zal zijn. Wanneer je geen intentieverklaring hebt of werkt als uitzendkracht, wordt er bij de aanvraag van een hypotheek gekeken naar je gemiddelde inkomen uit de afgelopen drie jaar. Tenzij je het laatste jaar minder hebt verdiend dan de twee jaar daarvoor, dan telt alleen je inkomen uit het afgelopen jaar mee met de aanvraag.

Kun je een hypotheek afsluiten met een uitkering?

Het (enkel) ontvangen van inkomsten uit een sociale uitkering, hoeft geen belemmering te zijn voor de aanvraag van een lening. Het is voor de hypotheekverstrekker van belang dat je op de lange termijn aan de betalingsverplichting van de hypotheek kunt voldoen. Je uitkering moet daarom ten eerste voldoende zijn om de hypotheek te kunnen betalen. Daarnaast moet je uitkering voor onbepaalde tijd zijn toegekend. Een tijdelijke uitkering biedt de hypotheekverstrekker onvoldoende zekerheid.

Mijn maximaal te lenen bedrag is te laag om mijn droomhuis te bekostigen, wat nu?

Het maximaal verantwoorde bedrag van de hypotheek wordt niet door de hypotheekverstrekker vastgesteld, maar is wettelijk bepaald. Wanneer je het inkomen van je partner mee kunt rekenen, stijgt het maximale bedrag dat je kunt lenen om de koopwoning te bekostigen. Daarnaast zijn er andere zaken die de hoogte van het leenbedrag negatief kunnen beïnvloeden zoals eerder afgesloten leningen en het hebben van een leaseauto. Je kunt ervoor kiezen bestaande leningen eerst (versneld) af te lossen voordat je een huis gaat kopen. Dit kost echter tijd. Wellicht is het mogelijk dat er iemand garant staat voor de hypotheek, waardoor de aankoop van je droomhuis toch mogelijk is. Informeer bij verschillende hypotheekverstrekkers naar de mogelijkheden.

Een tweede hypotheek afsluiten

Wanneer je geld vrij wilt maken om je huidige woning te verbouwen, kun je kiezen voor een tweede hypotheek naast je huidige hypotheek. Het is fiscaal aantrekkelijk om te kiezen voor een tweede hypotheek in plaats van bijvoorbeeld een persoonlijke lening. De rente is namelijk aftrekbaar wanneer je aan kunt tonen dat je het geld gebruikt ten behoeve van de woning. Bovendien is de rente bij een hypotheek ook lager dan bij een persoonlijke lening of een ander consumptief krediet.